Força Vinculante da Oferta na Aquisição de Lotes e Unidades Autônomas na Incorporação Imobiliária

Por Marco Aurélio Bezerra de Melo //

 

Um dos mecanismos mais importantes de defesa do consumidor é a força vinculante que o Código de Proteção e Defesa do Consumidor (CPDC) confere à oferta, pois qualquer que seja a forma pela qual o fornecedor tenha feito essa oferta, o contrato estará concluído desde que aceita pelo consumidor. Ainda que falte algum elemento essencial do negócio jurídico, a oferta com aceitação tem força obrigatória e assim produzirá todos os efeitos que a tipologia legal confere ao contrato proposto, com plena segurança jurídica do consumidor.

O princípio está nos arts. 30 e 35 da lei nº 8.078/90 e se aplica a qualquer espécie de contrato que preencha os requisitos objetivos e subjetivos dos artigos 2º e 3º da referida lei.

O princípio da vinculação da oferta é um dos motivos pelos quais não se sistematizou a responsabilidade civil pré-contratual, pois no

CPDC a oferta sempre vincula e, portanto, não há possibilidade de seu descumprimento. É como diz com precisão Antonio Junqueira de Azevedo: “o contrato, se o consumidor o desejar, é sempre considerado concluído, seguindo-se, então, as regras da responsabilidade contratual”.

A jurisprudência, embora rarefeita, não deixa dúvida quanto à sua incidência sobre toda espécie de negócio jurídico, como mostra claramente o Resp 341405-DF, do qual foi relatora a Ministra Nancy Andrighi: “Se o fornecedor, através de publicidade amplamente divulgada, garantiu que os imóveis comercializados seriam financiados pela Caixa Econômica Federal, submete-se à assinatura do contrato de compra e venda nos exatos termos da oferta apresentada.” Em outra oportunidade, a mesma Corte afirmou:  “O CDC dispõe que toda informação ou publicidade, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, desde que suficientemente precisa e efetivamente conhecida pelos consumidores a que é destinada, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar, bem como integra o contrato que vier a ser celebrado. – Constatado pelo eg. Tribunal a quo que o fornecedor, através de publicidade amplamente divulgada, garantiu a entrega de veículo objeto de contrato de compra e venda firmado entre o consumidor e uma de suas concessionárias, submete-se ao cumprimento da obrigação nos exatos termos da oferta apresentada. – Diante da declaração de falência da concessionária, a responsabilidade pela informação ou publicidade divulgada recai integralmente sobre a empresa fornecedora.”

Observe-se que embora a garantia do consumidor já estivesse prevista na lei especial sobre incorporações imobiliárias, no art. 35 e seus parágrafos da Lei nº 4.591/64, a abrangência da regra do CPDC alcança também a carta-proposta firmada pelo candidato à aquisição da unidade imobiliária, ou o instrumento preliminar de ajuste, conferindo a esse simples ajuste preliminar a força obrigatória de um contrato de promessa de venda da unidade imobiliária ali identificada. Trata-se de uma manifestação contundente da proteção da confiança e da boa-fé objetiva elevada a comando jurídico principiológico com base na própria Constituição da República Federativa do Brasil (art. 5º, XXXII e 170, V) e, portanto, de altíssima densidade axiológica.

A idéia da vinculação da oferta e da possibilidade de execução específica também foi prestigiada na lei de parcelamento do solo urbano (art. 27, § 1º, lei 6.766/79), que chega ao ponto de atribuir força obrigatória à proposta de cessão, de compra e, até mesmo, à reserva de lote.

Nas duas situações, que já possuem regramento especial, pode incidir o CPDC, que propicia plena segurança jurídica ao candidato à aquisição do imóvel ou do lote, pois basta a aceitação do candidato à aquisição para que o contrato de promessa se considere concluído.

Esse é o caso da regra relativa à proteção do comprador de imóvel na planta, que, segundo a Lei 4.591/64, para ter garantido seu direito ao recebimento do imóvel, deveria averbar a carta proposta ou o instrumento preliminar no Registro Geral de Imóveis. O CPDC avançou mais ainda, assegurando que, mesmo que não averbe a carta-proposta no RGI, o candidato à compra estará investido da condição de promitente comprador, com todos os direitos que essa espécie de contrato confere.

O fundamento dessa aplicação está nos artigos 30 e 35 do Código consumerista, que materializam um preceito de cumprimento da proteção da confiança, na linha das lições do jurista português Menezes Cordeiro: “A proteção da confiança opera mercê de preceitos específicos ou, em termos gerais, através da boa fé, reunidos certos requisitos; o seu regime tende para a preservação da posição do confiante.”  Ou seja, não há, como diz o Ministro do Superior Tribunal de Justiça Herman Benjamin, necessidade de que a oferta para vincular seja “plena, completa, íntegra.”

O regramento jurídico da vinculação da oferta confere ao consumidor a tranqüilidade e a paz social de que a sociedade tanto se ressente nos dias de hoje, e tem como um de seus maiores méritos a efetividade do direito, tão proclamada e tão inobservada.

 

Marco Aurélio Bezerra de Melo é Desembargador do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, Mestre em Direito pela Universidade Estácio de Sá, e Professor de Direito Civil e do Consumidor.